Source audit: su quali fonti si regge questo articolo
I riferimenti istituzionali usati
Questo articolo si basa su sei riferimenti principali: il testo aggiornato del D.Lgs. 192/2005 (il decreto legislativo che disciplina la prestazione energetica degli edifici, compresa l'APE), le FAQ e i chiarimenti dell'ENEA, la disciplina regionale della Lombardia in materia di efficienza energetica e il catasto CENED, la disciplina fiscale delle locazioni brevi dell'Agenzia delle Entrate e il testo dell'art. 4 del DL 50/2017 sulle locazioni brevi.
Cosa questo articolo può e non può fare
Può aiutarti a capire il quadro normativo dell'APE in relazione agli affitti brevi, il dibattito interpretativo sui contratti sotto i 30 giorni e le regole specifiche della Lombardia. Non può sostituire il parere di un tecnico abilitato o di un legale per il tuo caso specifico. Dove un punto non è verificabile con certezza, lo segnalo come da verificare.
Cos'è l'APE e perché è rilevante
Un documento, non una formalità
L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) è un documento redatto da un tecnico abilitato che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio o di una singola unità immobiliare. Assegna una classe energetica (da A4, la più efficiente, a G) e ha una validità di 10 anni, a condizione che non vengano effettuati interventi che modifichino la prestazione energetica dell'immobile.
L'APE non è un'autocertificazione: deve essere redatto da un soggetto abilitato, indipendente e iscritto agli elenchi regionali. In Lombardia, il sistema di riferimento è il CENED (Catasto Energetico Edifici), gestito da Regione Lombardia tramite ARIA S.p.A.
Fonte: D.Lgs. 192/2005; Regione Lombardia — Disciplina regionale efficienza energetica.
Cosa dice la legge: il D.Lgs. 192/2005
L'obbligo generale per le locazioni
Il D.Lgs. 192/2005 (art. 6) disciplina gli obblighi relativi all'APE. I punti chiave per chi affitta sono due:
Comma 2: in caso di nuova locazione di un edificio o di una singola unità immobiliare, il proprietario deve mettere a disposizione dell'inquilino l'APE all'avvio delle trattative e consegnarla al conduttore alla fine delle trattative stesse.
Comma 3: nei contratti di locazione, una clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa all'APE dell'immobile deve essere inserita nel contratto. In caso di locazione di singole unità immobiliari, l'APE deve essere allegata al contratto (con esclusione dei casi di locazione di singole unità immobiliari con durata non superiore a trenta giorni, come introdotto dal D.L. 145/2013, convertito dalla L. 9/2014).
Il punto critico: cosa significa "esclusione dell'allegazione"
Qui sta il nodo interpretativo. La modifica introdotta dal D.L. 145/2013 ha escluso l'obbligo di allegare fisicamente l'APE al contratto per le locazioni di durata non superiore a 30 giorni. Ma questa esenzione riguarda solo l'allegazione, non l'obbligo di avere l'APE.
In altre parole:
L'obbligo di possedere l'APE: (comma 2) non ha esenzioni per le locazioni brevi
L'obbligo di rendere disponibile l'APE all'inquilino: (comma 2) non ha esenzioni per le locazioni brevi
L'obbligo di allegare l'APE al contratto: (comma 3) è escluso per i contratti sotto i 30 giorni
Questa distinzione è fondamentale e genera confusione: molti proprietari e operatori interpretano l'esenzione dall'allegazione come un'esenzione totale dall'APE, il che non corrisponde al testo della legge.
Fonte: D.Lgs. 192/2005, art. 6, commi 2 e 3; D.L. 145/2013, art. 1, comma 7.
Il dibattito interpretativo
Due letture, una sola prudenza
Nella pratica, esistono due interpretazioni diffuse:
Interpretazione restrittiva (la più diffusa tra i professionisti): l'APE è sempre obbligatoria, anche per le locazioni brevi. L'esenzione riguarda solo l'allegazione al contratto, non il possesso e la messa a disposizione. Il proprietario deve comunque avere un APE valido e comunicare la classe energetica negli annunci.
Interpretazione estensiva (sostenuta da alcuni operatori): poiché le locazioni brevi sotto i 30 giorni non richiedono registrazione e non hanno un contratto "formale" nel senso tradizionale, l'obbligo dell'APE sarebbe di fatto inapplicabile.
Quale seguire
La posizione prudente è la prima. Il testo della legge non esonera le locazioni brevi dall'obbligo di avere l'APE. L'esonero riguarda esclusivamente l'allegazione al contratto. E in caso di contestazione, l'onere di dimostrare di aver rispettato la norma è del proprietario.
Da verificare: non risultano circolari ministeriali o pronunce giurisprudenziali definitive che chiariscano in modo univoco la questione per le locazioni brevi sotto i 30 giorni. L'interpretazione prudente resta la scelta più sicura.
L'obbligo di indicare la classe energetica negli annunci
Cosa prevede la legge
Il D.Lgs. 192/2005 (art. 6, comma 8) prevede che negli annunci di vendita o locazione, effettuati tramite qualsiasi mezzo di comunicazione, debbano essere riportati gli indici di prestazione energetica e la classe energetica dell'immobile contenuti nell'APE.
Questo obbligo si applica anche agli annunci su piattaforme come Airbnb, Booking.com e Vrbo. Se pubblichi un annuncio di locazione breve senza indicare la classe energetica, stai potenzialmente violando questa disposizione.
Nella pratica
Le piattaforme non richiedono sempre esplicitamente la classe energetica nell'annuncio. Tuttavia, l'obbligo normativo esiste indipendentemente dalle richieste della piattaforma. La responsabilità è del proprietario (o del gestore che pubblica per suo conto).
Da verificare: le modalità di enforcement di questo obbligo variano da Regione a Regione e da Comune a Comune. In Lombardia, gli accertamenti sono di competenza dei Comuni.
Fonte: D.Lgs. 192/2005, art. 6, comma 8.
Le sanzioni
Cosa rischia il proprietario
Le sanzioni previste dal D.Lgs. 192/2005 per la violazione degli obblighi relativi all'APE sono:
Mancata dotazione dell'APE in caso di locazione: sanzione amministrativa da €3.000 a €18.000 (art. 15, comma 9)
Mancata indicazione della classe energetica negli annunci: sanzione amministrativa da €500 a €3.000 (art. 15, comma 10)
Queste sanzioni si applicano indipendentemente dalla durata del contratto di locazione.
Fonte: D.Lgs. 192/2005, art. 15, commi 9 e 10.
Le regole specifiche della Lombardia
Il sistema CENED
In Lombardia, l'APE viene registrata nel catasto energetico CENED, gestito da ARIA S.p.A. per conto di Regione Lombardia. Il tecnico certificatore deve essere iscritto nell'elenco regionale e depositare l'APE nel catasto entro 15 giorni dalla data di emissione.
La disciplina regionale (DGR 3868/2015, aggiornata dal DD 176/2017) integra le disposizioni nazionali con requisiti specifici per la Lombardia, tra cui:
la metodologia di calcolo regionale (CEER — Certificazione Energetica Edifici Regione)
gli obblighi di deposito nel catasto CENED
le modalità di verifica e controllo
APE e Comunicazione al SUAP
Quando presenti la Comunicazione di inizio attività al SUAP del Comune di Milano per avviare una locazione turistica, la disponibilità dell'APE non è formalmente richiesta nella modulistica specifica per le locazioni turistiche. Tuttavia, l'obbligo di possedere l'APE deriva dalla normativa nazionale (D.Lgs. 192/2005), non dalla procedura SUAP.
Da verificare: se il Comune di Milano richiede o verificherà in futuro la presenza dell'APE come prerequisito o condizione per le locazioni turistiche. Al momento della stesura, la procedura SUAP non include questa verifica esplicita.
Fonte: Regione Lombardia — Disciplina regionale efficienza energetica; CENED.
Quanto costa e quanto dura l'APE
Costi indicativi
Il costo di un APE per un appartamento a Milano varia orientativamente tra €100 e €250, a seconda della dimensione dell'immobile, della complessità e del professionista scelto. Il prezzo include il sopralluogo, la redazione dell'attestato e il deposito nel catasto CENED.
Validità
L'APE ha validità di 10 anni dalla data di emissione, a condizione che:
non vengano effettuati interventi che modifichino la prestazione energetica (sostituzione caldaia, infissi, cappotto termico, ecc.)
vengano rispettati gli obblighi di manutenzione e controllo degli impianti termici
In caso di interventi che modifichino la classe energetica, l'APE deve essere aggiornata.
Cosa verificare nel proprio caso
Se hai già un APE valido: controlla la data di emissione e verifica che non siano stati effettuati interventi che ne richiedano l'aggiornamento
La classe energetica indicata negli annunci: verifica che corrisponda a quella riportata nell'APE in vigore
Se l'APE è depositata nel catasto CENED: in Lombardia, un APE non depositata non è valida
Il tecnico certificatore: deve essere un professionista abilitato e iscritto nell'elenco regionale
Se stai passando da affitto tradizionale a breve: se hai già un APE per il contratto 4+4, probabilmente è ancora valida anche per le locazioni brevi (verificare la data di scadenza)
La coerenza con la situazione reale dell'immobile: se hai fatto interventi (caldaia, infissi) senza aggiornare l'APE, il documento potrebbe non riflettere la classe energetica attuale
Come questo articolo si collega agli altri
Per gli adempimenti burocratici completi per attivare un affitto breve a Milano (SUAP, CIR, CIN, Alloggiati Web), leggi la guida su come attivare un affitto breve a Milano.
Per la differenza tra locazione turistica e CAV, che incide anche sugli obblighi documentali, leggi la guida su locazione turistica o CAV a Milano.
Per il quadro completo degli adempimenti burocratici a Milano, leggi la guida sulla burocrazia degli affitti brevi a Milano.
Per capire l'impatto dei costi fissi (tra cui l'APE) sul rendimento dell'affitto breve, leggi la guida su quanto rende davvero un affitto breve a Milano.
Per il contratto di locazione turistica e cosa deve contenere, leggi la guida sul contratto di locazione turistica.
Questo articolo ha finalità informative e divulgative. Non costituisce consulenza legale o tecnica. La normativa sull'APE è soggetta a interpretazioni e può variare in base alle disposizioni regionali. Per il tuo caso specifico, consulta un tecnico abilitato e, se necessario, un legale specializzato in diritto immobiliare.
Fonti ufficiali consultate
- •D.Lgs. 192/2005 — Attuazione direttive europee sulla prestazione energetica degli edifici (testo aggiornato)
- •ENEA — Attestato di Prestazione Energetica: FAQ e chiarimenti(consultata il 20 marzo 2026)
- •Regione Lombardia — Disciplina regionale per l'efficienza energetica degli edifici(consultata il 20 marzo 2026)
- •CENED — Catasto Energetico Edifici Regione Lombardia(consultata il 20 marzo 2026)
- •Agenzia delle Entrate — Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari(consultata il 20 marzo 2026)
- •Normattiva — DL 50/2017, art. 4: disciplina delle locazioni brevi
Ultimo aggiornamento: 18 marzo 2026. Le informazioni si basano sulla normativa vigente a questa data. Verifica sempre le disposizioni aggiornate sulle fonti ufficiali.
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