Self check-in e de visu affitti brevi

Perché questo tema è importante oggi

Il check-in negli affitti brevi è diventato uno dei temi più discussi del settore. Chi gestisce immobili in locazione breve — direttamente o tramite un property manager — si è trovato a fare i conti con una questione che sembrava risolta e che invece, a fine 2025, è tornata al centro del dibattito: l'obbligo di identificare gli ospiti "de visu".

Questo articolo spiega cosa significa concretamente, cosa cambia dopo la sentenza del Consiglio di Stato del 21 novembre 2025 e quali aspetti restano ancora delicati.

Cosa dice l'art. 109 del TULPS

L'art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (R.D. 773/1931) stabilisce che i gestori di strutture ricettive possono ospitare solo persone munite di documento di identità valido, e che le generalità degli alloggiati devono essere comunicate alle autorità di pubblica sicurezza.

Questo obbligo esiste dal 1931. Non è una novità introdotta di recente: è una norma di pubblica sicurezza che si applica a tutte le strutture ricettive, incluse le locazioni brevi (come chiarito in modo definitivo dall'art. 19-bis del D.L. 113/2018).

Il punto fondamentale è che la norma non si limita a richiedere la raccolta dei dati dell'ospite, ma presuppone una verifica della corrispondenza tra il documento e la persona che si presenta. È questo il significato tecnico dell'espressione "de visu": con i propri occhi, il gestore deve accertarsi che chi entra sia effettivamente chi dice di essere.

Per gli adempimenti successivi — comunicazione alla Questura tramite il portale Alloggiati Web — puoi consultare la guida dedicata ad Alloggiati Web.

Cosa non basta fare

Questo è il punto che crea più confusione nella pratica. Molti host e gestori — in buona fede — hanno adottato procedure che, alla luce della normativa e della giurisprudenza recente, non sono sufficienti a soddisfare l'obbligo di identificazione:

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Ricevere una foto del documento via WhatsApp o via app: — il gestore riceve un'immagine, ma non verifica chi la sta inviando

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Chiedere un selfie con il documento: — può rafforzare la documentazione interna, ma non è una verifica in tempo reale

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Inviare un codice di accesso per una key box: — consente l'ingresso autonomo, ma non identifica chi entra

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Caricare i documenti su una piattaforma: — raccoglie i dati, ma non garantisce la corrispondenza persona-documento

In sintesi: raccogliere un documento non equivale a identificare una persona. La differenza è sottile ma giuridicamente rilevante.

Accesso autonomo e identificazione: due cose diverse

Qui sta il nodo centrale. Molti gestori confondono due operazioni che sono concettualmente (e normativamente) distinte:

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Accesso autonomo: l'ospite entra nell'immobile senza la presenza fisica del gestore, tramite key box, smart lock, codice numerico o app

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Identificazione de visu: il gestore (o un suo delegato) verifica che la persona che si presenta corrisponda al documento di identità esibito

La prima è una modalità operativa. La seconda è un obbligo di legge.

Usare una key box o uno smart lock non è vietato. Quello che la normativa richiede è che, prima o al momento dell'ingresso, venga effettuata una verifica dell'identità dell'ospite con modalità idonee.

Per il quadro completo degli adempimenti burocratici a Milano — dalla Comunicazione al SUAP al CIR, CIN e imposta di soggiorno — puoi leggere la guida alla burocrazia affitti brevi Milano.

Cosa emerge dalla decisione del Consiglio di Stato (novembre 2025)

Il 21 novembre 2025, il Consiglio di Stato (Sezione III) ha depositato una decisione che ha ribaltato la precedente pronuncia del TAR Lazio, il quale aveva annullato la circolare del Ministero dell'Interno del 18 novembre 2024.

I punti chiave della decisione sono:

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L'obbligo di identificazione de visu non è stato introdotto dalla circolare del 2024: esiste dal 1931, nell'art. 109 del TULPS. La circolare del Ministero ha natura meramente interpretativa, non innovativa

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Il D.L. 201/2011 (Decreto Monti) ha semplificato solo le modalità di comunicazione: dei dati alla Questura, non ha eliminato l'obbligo di verificare l'identità degli ospiti

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Il mero caricamento telematico dei documenti e l'accesso tramite codici automatizzati non sono sufficienti: a garantire la verifica dell'identità nei termini richiesti dalla legge

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L'identificazione de visu può avvenire anche a distanza: , purché con strumenti che consentano di verificare in tempo reale la corrispondenza tra il soggetto fisico e il documento esibito. La decisione cita come esempi videocollegamento, videocitofono e "spioncino digitale", ma l'idoneità concreta dello strumento va valutata caso per caso

In sintesi, il Consiglio di Stato non ha vietato il check-in a distanza in assoluto. Ha chiarito che il check-in completamente automatizzato e anonimo — quello in cui nessuno verifica mai chi entra — non è conforme all'obbligo di identificazione previsto dalla legge.

Nota: le fonti disponibili online riportano riferimenti numerici diversi per questa decisione (n. 5732 e n. 9101), probabilmente per la distinzione tra numero di decisione e numero di registro/provvedimento. Il testo integrale non risulta attualmente sul portale ufficiale giustizia-amministrativa.it, ma è consultabile tramite banche dati giuridiche. Per il riferimento esatto, si consiglia di verificare direttamente sul portale della giustizia amministrativa.

Cosa resta delicato o da verificare

Anche dopo questa sentenza, restano aspetti che non hanno una risposta univoca e definitiva:

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Quali strumenti tecnologici sono considerati "idonei": la sentenza cita videocollegamento, videocitofono e spioncino digitale come esempi, ma non esiste un elenco tassativo certificato. La valutazione dell'idoneità potrebbe variare caso per caso

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Chi può effettuare la verifica: il gestore direttamente, un suo delegato, un co-host, un collaboratore? La norma parla di "gestore", ma le modalità operative concrete non sono dettagliate in modo uniforme

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Come si applica nella pratica per arrivi notturni o situazioni particolari: se il videocollegamento non è possibile per motivi tecnici, quale alternativa è accettabile?

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Eventuali sviluppi normativi o regolamentari futuri: il legislatore potrebbe intervenire con una disciplina specifica che chiarisca definitivamente le modalità ammesse

Per questi motivi, è importante trattare il tema con prudenza e consultare, per la propria situazione specifica, un professionista qualificato.

Quando la tecnologia aiuta (e quando no)

La tecnologia può essere un supporto operativo molto efficace nella gestione degli affitti brevi, ma non può sostituire automaticamente gli obblighi di legge.

Cosa può fare la tecnologia:

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Videocollegamento in tempo reale: permette al gestore (o a un delegato) di verificare l'identità dell'ospite confrontando il volto con il documento, anche senza essere fisicamente presente

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Smart lock e key box: consentono l'accesso autonomo, riducendo la necessità della presenza fisica al check-in (ma non eliminano l'obbligo di identificazione)

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Software di gestione: automatizzano la raccolta dei dati e la comunicazione ad Alloggiati Web, rendendo il processo più rapido e meno soggetto a errori

Cosa non può fare la tecnologia (da sola):

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Sostituire la verifica della corrispondenza persona-documento se nessuno la effettua realmente

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Garantire che chi entra sia effettivamente il titolare della prenotazione, senza un controllo diretto o in tempo reale

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Esimere il gestore dalla responsabilità di identificazione prevista dall'art. 109 del TULPS

Cosa significa concretamente per chi gestisce affitti brevi a Milano

Per un proprietario o un gestore che opera a Milano, il quadro attuale richiede attenzione su diversi fronti:

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Il check-in completamente automatizzato senza alcuna verifica dell'identità non è conforme alla normativa vigente: , secondo l'interpretazione del Consiglio di Stato

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È possibile organizzare un check-in a distanza: , a condizione che includa una verifica de visu in tempo reale (es. videochiamata al momento dell'arrivo)

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Key box e smart lock restano strumenti operativi legittimi: per consentire l'accesso, purché la fase di identificazione sia gestita separatamente e con modalità idonee

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La comunicazione dei dati ad Alloggiati Web resta obbligatoria: e deve avvenire secondo le modalità previste

Per chi parte da zero con gli adempimenti, la guida su come attivare un affitto breve a Milano copre l'intero percorso dalla Comunicazione al SUAP fino all'operatività.

Per il quadro su CIR e CIN, puoi consultare la guida dedicata a CIR e CIN.

Perché affidarsi a un property manager che gestisce il check-in

Uno dei motivi per cui molti proprietari a Milano scelgono di delegare la gestione completa è proprio la complessità del check-in: non si tratta solo di consegnare le chiavi, ma di garantire un processo conforme agli obblighi di legge, ogni volta, per ogni ospite.

Un property manager operativo sul territorio gestisce direttamente la fase di identificazione — in presenza o con strumenti idonei — e si occupa di tutti gli adempimenti collegati: dalla comunicazione ad Alloggiati Web all'imposta di soggiorno.

Per capire come funziona nel dettaglio il servizio di gestione completa, puoi leggere la pagina come funziona.

Questo articolo ha finalità informative e divulgative. Non costituisce consulenza legale né fiscale. La normativa e la giurisprudenza in materia di affitti brevi sono in evoluzione: per la tua situazione specifica, consulta sempre un professionista qualificato e verifica le disposizioni vigenti sulle fonti ufficiali.

Fonti ufficiali consultate

•Art. 109 T.U.L.P.S. – Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (R.D. 773/1931)
•Consiglio di Stato, Sez. III – Decisione depositata il 21 novembre 2025 (testo integrale su MisterLex)(consultata il 20 marzo 2026)
•Corriere della Sera – Affitti brevi e B&B, no al self check-in: torna l'obbligo di identificazione (approfondimento giornalistico)(consultata il 20 marzo 2026)

Ultimo aggiornamento: 17 marzo 2026. Le informazioni si basano sulla normativa vigente a questa data. Verifica sempre le disposizioni aggiornate sulle fonti ufficiali.