Commissioni Airbnb al 15,5% nel 2026: cosa cambia per host e proprietari

In breve

Cosa ha confermato ufficialmente Airbnb

Airbnb ha aggiornato il proprio Centro Assistenza chiarendo che, per i soggiorni, esistono due differenti strutture di costo.

La prima è la commissione condivisa, nella quale il costo viene diviso tra host e ospite. La seconda è la commissione unica, nella quale l'intero costo del servizio viene sottratto dal compenso dell'host.

La novità rilevante è questa: Airbnb scrive che la struttura con costi condivisi non sarà più disponibile per alcuni host e che questi account passeranno alla struttura con costi singoli.

Non è quindi corretto riassumere il cambiamento dicendo semplicemente: “Airbnb aumenta la commissione dal 3% al 15,5%”. Il confronto corretto deve considerare anche il costo che oggi viene addebitato separatamente all'ospite.

Come funziona oggi la commissione condivisa

Con la struttura condivisa:

Il subtotale comprende quindi non soltanto il prezzo per notte, ma anche voci come spese di pulizia, supplemento per ospiti aggiuntivi e altri costi configurati nell'annuncio.

Questo è il punto che spesso viene ignorato: anche quando l'host vede una trattenuta del 3%, l'ospite sta già pagando un costo del servizio ulteriore. Per valutare la competitività bisogna guardare il totale pagato dall'ospite, non soltanto la tariffa impostata nel calendario.

Come funziona la commissione unica al 15,5%

Con la struttura a costi singoli, Airbnb detrae l'intero costo dal compenso dell'host.

La documentazione ufficiale indica che:

La percentuale realmente mostrata nell'account resta il dato da utilizzare. Airbnb precisa inoltre che, quando previsto dalla normativa applicabile, i costi visualizzati possono includere l'IVA.

Il 15,5% sarà obbligatorio per tutti dal 13 ottobre 2026?

La pagina pubblica ufficiale di Airbnb non indica una data universale valida per tutti gli host italiani.

Airbnb parla di “alcuni host” e mette a disposizione uno strumento di transizione con una scadenza visibile all'interno dell'account. Questo significa che la data effettiva deve essere controllata:

Se un account ha ricevuto una comunicazione che indica il 13 ottobre 2026, quella data va trattata come scadenza specifica per quell'account. Non va però trasformata in una regola generale senza una conferma pubblica di Airbnb valida per tutti.

Questa distinzione è importante: un articolo serio deve informare i proprietari, non creare allarmismo con una data presentata come universale quando la fonte pubblica non lo conferma.

Il passaggio dal 3% al 15,5% riduce davvero i guadagni?

Sì, se il prezzo rimane invariato. Non necessariamente, se il prezzo viene ricalcolato correttamente.

Prendiamo un esempio semplificato, senza considerare imposte e differenze specifiche del singolo account.

Per continuare a ricevere circa 97 euro con una commissione del 15,5%, il calcolo teorico è:

97 ÷ 0,845 = 114,79 euro

Il prezzo dovrebbe quindi passare da 100 a circa 114,80 euro. L'aumento teorico rispetto al vecchio prezzo è di circa il 14,8%.

Il risultato è meno drammatico di quanto sembri a prima vista: con la struttura condivisa l'ospite poteva già pagare circa 114,10–116,50 euro prima delle tasse. Con un adeguamento corretto, il totale può restare nella stessa area mentre il proprietario conserva un compenso simile.

Perché non basta aumentare tutto del 14,8%

Il 14,8% è un calcolo di equilibrio, non una strategia di revenue management.

Applicare lo stesso incremento a ogni notte del calendario può creare due problemi opposti:

Il nuovo prezzo va deciso considerando:

Per approfondire questo metodo, leggi la guida sul pricing dinamico negli affitti brevi.

Anche pulizie e costi aggiuntivi devono essere ricalcolati

Airbnb specifica che il costo del servizio viene calcolato anche sugli importi aggiuntivi stabiliti dall'host.

Tra questi possono rientrare:

Un host che aumenta soltanto il prezzo per notte, lasciando invariati tutti gli altri importi, può quindi assorbire parte della nuova commissione proprio sulle voci che pensava di aver escluso dal calcolo.

Lo stesso controllo va effettuato sugli sconti. Lo strumento Airbnb modifica prezzi e costi aggiuntivi, ma la documentazione ufficiale specifica che gli sconti sono esclusi dalla correzione automatica.

Come funziona lo strumento di correzione dei prezzi

Airbnb ha creato uno strumento dedicato agli host che non utilizzano un software di gestione immobiliare e che devono passare dalla commissione condivisa a quella unica.

Secondo la pagina ufficiale, lo strumento può:

Prima di confermare bisogna però sapere che, una volta utilizzato lo strumento per cambiare la struttura dei costi, non è possibile tornare alla commissione condivisa.

Lo strumento è utile per evitare una perdita immediata di margine, ma non sostituisce un controllo data per data. Una correzione percentuale automatica protegge il calcolo di partenza; una strategia professionale decide invece dove alzare, dove contenere e dove modificare le condizioni di soggiorno.

Cosa succede alle prenotazioni già confermate

Airbnb chiarisce che le prenotazioni effettuate prima della correzione non vengono modificate.

I nuovi prezzi e la nuova struttura si applicano alle prenotazioni concluse dopo il completamento dell'aggiornamento. Anche eventuali modifiche successive a una prenotazione precedente non cambiano il prezzo originario secondo quanto riportato nella pagina ufficiale dello strumento.

Questo permette di correggere il calendario futuro senza alterare gli accordi già conclusi con gli ospiti.

Perché per noi è un'opportunità, non una penalizzazione

Il cambiamento non genera automaticamente più prenotazioni. Sostenere il contrario sarebbe scorretto.

La nostra valutazione è però positiva per un motivo concreto: molti annunci verranno aggiornati male.

Alcuni host lasceranno i prezzi invariati e perderanno margine. Altri applicheranno un aumento identico a tutto il calendario e diventeranno meno competitivi nelle date deboli. Altri ancora dimenticheranno pulizie, supplementi, sconti e coerenza con gli altri portali.

Una gestione professionale può sfruttare questa fase per:

La nostra prospettiva su prenotazioni e guadagni

Il nostro obiettivo è usare il passaggio alla commissione unica per aumentare la competitività relativa degli immobili gestiti.

Non perché il 15,5% favorisca automaticamente gli host, ma perché modifica il modo in cui deve essere costruito il prezzo. In una fase di cambiamento, chi aggiorna meglio e più velocemente può conquistare spazio rispetto a chi reagisce tardi o in modo approssimativo.

Per gli immobili che gestiamo, la strategia sarà:

1. calcolare il compenso netto prima e dopo la modifica;

2. verificare la percentuale reale applicata dal singolo account;

3. ricalcolare notti, pulizie, supplementi e sconti;

4. confrontare il prezzo finale con gli annunci concorrenti a Milano;

5. differenziare gli aumenti tra alta e bassa domanda;

6. monitorare conversione, occupazione, tariffa media e ricavo netto;

7. correggere rapidamente le date che perdono competitività.

La prospettiva è quindi aumentare prenotazioni e guadagni attraverso una gestione più precisa del prezzo, non attraverso un semplice aumento percentuale.

Per capire perché ricavo lordo e guadagno reale non coincidono, leggi anche quanto rende un affitto breve a Milano.

Cosa deve fare ora un proprietario

Prima del passaggio alla commissione unica conviene eseguire questi controlli:

1. verificare la comunicazione ricevuta da Airbnb;

2. controllare data e percentuale mostrate nell'account;

3. calcolare il compenso netto delle prenotazioni attuali;

4. controllare pulizie e tutti i costi aggiuntivi;

5. verificare gli sconti, che non vengono corretti automaticamente;

6. controllare prezzi minimi e massimi dei Prezzi smart;

7. confrontare il totale ospite prima e dopo la modifica;

8. verificare la coerenza con Booking e gli altri canali;

9. monitorare i risultati dopo l'aggiornamento;

10. evitare sia l'inerzia sia gli aumenti automatici senza analisi.

Conclusione

Il passaggio alla commissione unica del 15,5% non deve essere sottovalutato, ma neppure raccontato come un aumento secco e inevitabile del costo finale.

Il rischio reale non è la nuova percentuale in sé. Il rischio è non aggiornare i prezzi, oppure aggiornarli male.

Con un ricalcolo corretto, il proprietario può preservare il proprio compenso e mantenere un prezzo finale vicino a quello che l'ospite pagava già con la commissione condivisa. Con una gestione dinamica, il cambiamento può inoltre diventare un vantaggio rispetto agli annunci che reagiranno in ritardo.

La nostra posizione è chiara: non assorbiremo passivamente il nuovo costo e non aumenteremo tutte le date alla cieca. Useremo dati, domanda e confronto competitivo per cercare più prenotazioni e un risultato netto migliore per il proprietario.

Collegamenti utili per continuare

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