Source audit: su quali fonti si regge questo articolo
I riferimenti istituzionali usati
Questo articolo si basa su cinque riferimenti principali: le Linee guida per la prevenzione ed il controllo della legionellosi approvate dalla Conferenza Stato-Regioni il 7 maggio 2015 (documento unico nazionale che unifica le precedenti linee guida del 2000 e del 2005), il Rapporto ISS COVID-19 n. 21/2020 (guida specifica per la prevenzione della contaminazione da Legionella in strutture turistico-recettive e altri edifici non utilizzati durante la pandemia), la sezione EpiCentro dell'ISS sulla legionellosi in Italia (dati di sorveglianza e documentazione), la scheda del Ministero della Salute sulla legionellosi e il D.Lgs. 81/2008 (Testo Unico Sicurezza) come riferimento di contesto normativo.
Cosa questo articolo può e non può fare
Può aiutarti a capire cos'è la legionella, perché il tema tocca anche gli affitti brevi, quali situazioni aumentano il rischio e cosa puoi verificare come proprietario. Non può sostituire una valutazione tecnica del tuo impianto idrico né una consulenza specialistica. Dove un punto non è verificabile con certezza dalle fonti primarie, lo segnalo come da verificare.
Cos'è la legionella: il minimo che un proprietario deve sapere
Un batterio che vive nell'acqua
La legionella è un batterio (Legionella pneumophila è la specie più comune) che vive naturalmente negli ambienti acquatici. Il problema non è la sua presenza in natura, ma la sua capacità di proliferare all'interno degli impianti idrici degli edifici quando trova condizioni favorevoli.
Secondo le Linee guida della Conferenza Stato-Regioni 2015, la legionella può moltiplicarsi in acqua a temperature comprese tra 20°C e 50°C, con la massima proliferazione tra 25°C e 42°C. Sotto i 20°C il batterio è presente ma non si moltiplica in modo significativo; sopra i 60°C viene progressivamente eliminato.
Come avviene l'infezione
L'infezione — chiamata legionellosi — avviene per inalazione di aerosol (goccioline d'acqua molto piccole) contenenti il batterio. Le fonti più comuni di aerosol negli edifici civili sono le docce, i rubinetti con rompigetto, le vasche idromassaggio e gli impianti di condizionamento con torri di raffreddamento.
Non si trasmette per contatto diretto tra persone, né bevendo acqua contaminata (salvo aspirazione accidentale).
Perché il tema è rilevante per gli affitti brevi
Le Linee guida 2015 e il Rapporto ISS n. 21/2020 identificano esplicitamente le strutture turistico-recettive come ambienti a rischio per la legionellosi. Il motivo è semplice: il ricambio frequente di ospiti, i periodi di inutilizzo tra un soggiorno e l'altro e la variabilità nell'uso degli impianti creano condizioni che possono favorire la stagnazione dell'acqua.
Un appartamento usato per affitti brevi non è un albergo, ma condivide alcune di queste caratteristiche: periodi di non utilizzo, docce che non vengono usate per giorni, acqua che ristagna nelle tubature.
Quali situazioni aumentano il rischio
I fattori critici secondo le linee guida
Le Linee guida della Conferenza Stato-Regioni 2015 identificano diversi fattori che favoriscono la proliferazione della legionella negli impianti idrici:
Temperatura dell'acqua tra 20°C e 50°C: è l'intervallo in cui il batterio si moltiplica. Impianti di acqua calda che non raggiungono temperature sufficientemente alte o impianti di acqua fredda che si riscaldano (tubi esposti al sole, passaggi vicino a fonti di calore) sono situazioni a rischio
Stagnazione dell'acqua: tubature con rami morti, tratti poco utilizzati, punti terminali che restano chiusi per giorni o settimane. Questo è il fattore più rilevante per gli affitti brevi, dove l'appartamento può restare vuoto per periodi variabili
Presenza di biofilm e incrostazioni: depositi calcarei, corrosione e biofilm all'interno delle tubature offrono un ambiente protetto in cui la legionella può annidarsi e resistere anche ai trattamenti
Impianti vecchi o poco manutenuti: tubature datate, boiler non manutenuti, serbatoi di accumulo senza manutenzione periodica
Situazioni tipiche negli appartamenti in affitto breve
In un contesto di affitto breve a Milano, le situazioni più comuni che meritano attenzione sono:
Appartamento vuoto per più giorni consecutivi: l'acqua ristagna nelle tubature, specialmente nei punti terminali (docce, rubinetti meno utilizzati)
Boiler elettrico regolato a temperature basse: per risparmiare energia, alcuni proprietari impostano il boiler sotto i 50°C. Questo crea condizioni favorevoli alla proliferazione
Bagni secondari poco utilizzati: se l'appartamento ha un secondo bagno o un lavabo che gli ospiti usano raramente, l'acqua in quel tratto di tubatura può ristagnare
Impianto centralizzato condominiale con problemi noti: in alcuni condomini milanesi, soprattutto in edifici datati, l'impianto centralizzato può avere temperature di mandata non ottimali o tratti di ricircolo inadeguati
Cosa deve verificare davvero un proprietario
Verifiche ragionevoli, non allarmismi
Il punto fondamentale è questo: la legionella non è un rischio che richiede panico, ma è un rischio che richiede consapevolezza e alcune verifiche di base. La maggior parte dei proprietari di appartamenti in affitto breve non ha mai considerato il tema, e nella maggior parte dei casi non ci sono problemi. Ma ignorarlo completamente non è una scelta prudente.
La checklist pratica
Ecco cosa puoi verificare come proprietario, in ordine di priorità:
Temperatura del boiler o dell'impianto di produzione acqua calda: secondo le Linee guida 2015, l'acqua calda sanitaria dovrebbe essere prodotta e mantenuta a una temperatura non inferiore a 60°C nel serbatoio di accumulo, e distribuita a non meno di 50°C ai punti di erogazione (con attenzione al rischio ustioni). Verifica la regolazione del tuo boiler
Flussaggio dopo periodi di inutilizzo: prima di ogni nuovo soggiorno, fai scorrere l'acqua calda e fredda da tutti i rubinetti e le docce per almeno 1-2 minuti. Questo elimina l'acqua stagnante nei tratti terminali. Il Rapporto ISS n. 21/2020 raccomanda esplicitamente questa pratica per le strutture rimaste inutilizzate
Pulizia e decalcificazione dei rompigetto e dei soffioni: i rompigetto e i soffioni delle docce accumulano calcare e possono ospitare biofilm. Puliscili o sostituiscili periodicamente
Stato dell'impianto: tubature visibilmente corrose, perdite, boiler molto vecchi o mai sottoposti a manutenzione sono segnali che meritano un controllo professionale
Impianto condominiale: se il tuo condominio ha un impianto centralizzato di acqua calda, verifica se l'amministratore ha un piano di gestione del rischio legionella (molti condomini non ce l'hanno — il che non significa che ci sia un problema, ma che il tema non è stato affrontato)
Il flussaggio: la misura più semplice e più trascurata
Il flussaggio — far scorrere l'acqua da tutti i punti di erogazione prima dell'arrivo degli ospiti — è la misura preventiva più semplice e più efficace per un appartamento in affitto breve. Non costa nulla, richiede pochi minuti e riduce significativamente il rischio legato alla stagnazione.
Se hai un team di pulizie che prepara l'appartamento tra un soggiorno e l'altro, inserisci il flussaggio nella checklist operativa. Per approfondire l'organizzazione delle pulizie, puoi consultare la sezione consigli per host.
Differenza tra controlli ragionevoli e allarmismi
Cosa NON devi fare senza motivo
Non serve analizzare l'acqua del tuo appartamento se non ci sono segnali di rischio specifici. Le analisi microbiologiche dell'acqua sono costose, richiedono laboratori accreditati e hanno senso in contesti ben precisi: strutture ricettive classificate, ospedali, situazioni in cui c'è un sospetto fondato o una segnalazione dell'autorità sanitaria.
Le Linee guida 2015 prevedono la valutazione del rischio e il campionamento come obblighi per le strutture ricettive classificate (alberghi, hotel, campeggi, ecc.). Per un appartamento in locazione turistica gestito da un privato, l'obbligo formale di valutazione del rischio legionella non è definito con la stessa chiarezza normativa.
Da verificare: la posizione esatta di un appartamento in locazione turistica (non classificata come struttura ricettiva) rispetto agli obblighi formali di valutazione del rischio legionella previsti dalle Linee guida 2015 non è chiarita in modo esplicito dal documento. La distinzione tra strutture ricettive classificate e locazioni turistiche non è trattata specificamente nelle linee guida. La prudenza suggerisce di adottare comunque le buone pratiche preventive.
Quando serve andare oltre le verifiche di base
Ci sono situazioni in cui le verifiche di base non bastano e serve un intervento professionale:
Hai ricevuto una segnalazione dall'ASL o dall'autorità sanitaria: in questo caso devi seguire le indicazioni ricevute, che possono includere campionamento e bonifica
Un ospite o un condomino ha contratto una legionellosi: situazione seria che attiva protocolli specifici di indagine e bonifica
L'impianto idrico è molto vecchio e non è mai stato ispezionato: in edifici con impianti datati (soprattutto con serbatoi di accumulo), un'ispezione tecnica può essere opportuna
Hai vasche idromassaggio o sistemi con aerosol: le vasche idromassaggio sono tra le fonti di rischio più alte e richiedono manutenzione specifica
Cosa non confondere con altri temi di sicurezza
Legionella non è sicurezza impianti
Il tema legionella riguarda il rischio igienico-sanitario legato alla qualità dell'acqua. Non va confuso con la sicurezza degli impianti elettrici, gas o termici, che è un tema diverso trattato nell'articolo sulla sicurezza impianti negli affitti brevi.
Non è nemmeno un tema burocratico
La prevenzione della legionella non è un adempimento burocratico come il CIR, il CIN o l'imposta di soggiorno. È una questione di salute e di responsabilità del proprietario verso chi occupa l'immobile. Per gli adempimenti burocratici, la guida su come attivare un affitto breve a Milano è il riferimento corretto.
Non rientra nella checklist di sicurezza standard
Le checklist di sicurezza per affitti brevi normalmente coprono estintori, rilevatori fumo/gas, uscite di sicurezza, impianti elettrici a norma. La prevenzione della legionella è un tema specifico, igienico-sanitario, che richiede attenzione separata e competenze diverse. Per la sicurezza generale dell'appartamento, puoi consultare la guida sulla checklist sicurezza.
Il contesto Milano: cosa sapere
Un focolaio recente come promemoria
Nel novembre 2024, un focolaio epidemico di legionellosi in provincia di Milano ha riportato il tema all'attenzione pubblica (fonte: EpiCentro ISS, bollettino del 13 novembre 2024). Questo non significa che Milano sia più a rischio di altre città, ma ricorda che il tema è concreto e locale.
Il patrimonio edilizio milanese è molto eterogeneo: edifici nuovi con impianti a norma e vecchie palazzine con tubature datate convivono nello stesso quartiere. La conoscenza del proprio impianto è il primo passo.
Chi gestisce affitti brevi a Milano dovrebbe considerare il tema
Se operi nel settore degli affitti brevi a Milano — come proprietario diretto o affidandoti a un property manager — il tema legionella merita di essere almeno considerato nella gestione ordinaria dell'immobile. Non come emergenza, ma come parte della manutenzione preventiva.
Cosa verificare nel proprio caso prima di pubblicare o gestire l'immobile
I punti da controllare
1. Temperatura dell'acqua calda: verifica che il boiler o l'impianto produca acqua ad almeno 60°C e che ai rubinetti arrivi ad almeno 50°C
2. Flussaggio pre-soggiorno: inserisci nella routine operativa il flussaggio di tutti i rubinetti e le docce prima di ogni arrivo, soprattutto dopo periodi di inutilizzo superiori a 2-3 giorni
3. Stato dei terminali: controlla e pulisci periodicamente rompigetto, soffioni, filtri. Sostituiscili se visibilmente deteriorati
4. Manutenzione boiler: fai eseguire la manutenzione periodica del boiler (svuotamento, pulizia, verifica anodo) secondo le indicazioni del produttore
5. Impianto condominiale: chiedi all'amministratore se esiste una valutazione del rischio legionella per l'impianto centralizzato. Se non esiste, segnala il tema
6. Rami morti: verifica che non ci siano tratti di tubatura non più utilizzati (ad esempio, rubinetti chiusi dopo una ristrutturazione). I rami morti sono un fattore di rischio significativo
Quando chiamare un tecnico
Se hai dubbi sullo stato del tuo impianto, se l'edificio è molto datato, se hai ricevuto segnalazioni o se vuoi un parere professionale, rivolgiti a un tecnico specializzato in impiantistica idrico-sanitaria o a un laboratorio accreditato per le analisi microbiologiche dell'acqua.
Il costo di una verifica preventiva è sempre inferiore al costo — economico e reputazionale — di un problema sanitario.
Questo articolo ha finalità informative e divulgative. Non costituisce consulenza tecnica, sanitaria o legale. Le indicazioni si basano sulle fonti istituzionali citate e sulle linee guida vigenti alla data di pubblicazione. La prevenzione della legionellosi è un tema tecnico che può richiedere valutazioni specifiche: per il tuo caso concreto, consulta un professionista abilitato o l'ASL competente.
Fonti ufficiali consultate
- •Linee guida per la prevenzione ed il controllo della legionellosi — Conferenza Stato-Regioni, 7 maggio 2015(consultata il 20 marzo 2026)
- •ISS Rapporto COVID-19 n. 21/2020 — Guida prevenzione contaminazione da Legionella in strutture turistico-recettive(consultata il 20 marzo 2026)
- •EpiCentro ISS — Legionellosi: documentazione in Italia(consultata il 20 marzo 2026)
- •Ministero della Salute — Legionellosi(consultata il 20 marzo 2026)
- •D.Lgs. 81/2008 — Testo Unico sulla Salute e Sicurezza sul Lavoro (Normattiva)
Ultimo aggiornamento: 20 marzo 2026. Le informazioni si basano sulla normativa vigente a questa data. Verifica sempre le disposizioni aggiornate sulle fonti ufficiali.
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