Source audit: su quali fonti si regge questo articolo
I riferimenti istituzionali usati
Questo articolo si basa su sei riferimenti principali: il DM 37/2008 (decreto ministeriale che disciplina la sicurezza degli impianti negli edifici), gli articoli 1575-1580 del Codice Civile sugli obblighi del locatore, il DPR 74/2013 sulla manutenzione degli impianti termici, le linee guida regionali della Lombardia tramite il CURIT (Catasto Unico Regionale Impianti Termici), le guide ENEA sulla manutenzione degli impianti e la normativa del Ministero dell'Interno sulla prevenzione incendi.
Cosa questo articolo può e non può fare
Può aiutarti a capire il quadro normativo degli obblighi di sicurezza degli impianti in relazione agli affitti brevi, le responsabilità del proprietario e le verifiche minime da effettuare. Non può sostituire la valutazione di un tecnico abilitato o di un legale per il tuo caso specifico. Dove un punto non è verificabile con certezza, lo segnalo come da verificare.
Il quadro normativo: DM 37/2008
Cosa regola questo decreto
Il DM 37/2008 (ex legge 46/90) è il decreto ministeriale che disciplina la sicurezza degli impianti installati negli edifici, indipendentemente dalla loro destinazione d'uso. Si applica a:
Impianti elettrici: e di protezione contro le scariche atmosferiche
Impianti a gas: (distribuzione e utilizzazione)
Impianti di riscaldamento e climatizzazione
Impianti idro-sanitari
Impianti di sollevamento: (ascensori, montacarichi)
Il decreto stabilisce che tutti gli impianti devono essere installati da imprese abilitate e che al termine dell'installazione (o di una modifica sostanziale) l'impresa deve rilasciare la dichiarazione di conformità (DICO).
Fonte: DM 37/2008, artt. 1, 5 e 7.
Dichiarazione di conformità e DIRI
La dichiarazione di conformità (DICO) è il documento che certifica che un impianto è stato realizzato a regola d'arte, secondo la normativa vigente. Deve essere rilasciata dall'impresa installatrice al termine dei lavori.
Per gli impianti realizzati prima dell'entrata in vigore del DM 37/2008 (o della precedente legge 46/90), quando la DICO originale non è disponibile, il proprietario può ottenere una dichiarazione di rispondenza (DIRI), redatta da un professionista abilitato che accerti la conformità dell'impianto alle norme di sicurezza.
In entrambi i casi, il documento attesta che l'impianto, al momento della verifica o dell'installazione, rispettava le norme tecniche applicabili.
Fonte: DM 37/2008, artt. 7 e 7-bis.
Gli obblighi del proprietario che affitta
Cosa prevede il Codice Civile
Gli articoli 1575-1580 del Codice Civile stabiliscono gli obblighi fondamentali del locatore:
Art. 1575: il locatore deve consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla idonea all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento
Art. 1576: le riparazioni necessarie sono a carico del locatore (esclusa la piccola manutenzione a carico del conduttore)
Art. 1578: se la cosa locata presenta vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo
Art. 1580: il locatore è tenuto a garantire che la cosa locata non presenti pericoli per la salute del conduttore
Questi obblighi si applicano anche alle locazioni brevi. Il proprietario che mette a disposizione un immobile per soggiorni turistici ha la stessa responsabilità di chi stipula un contratto tradizionale, con una differenza pratica: il turnover degli ospiti è molto più frequente, il che rende la manutenzione preventiva ancora più importante.
Fonte: Codice Civile, artt. 1575, 1576, 1578, 1580.
L'impianto elettrico
L'impianto elettrico deve essere conforme al DM 37/2008. In concreto, il proprietario dovrebbe verificare:
l'esistenza della dichiarazione di conformità (DICO) o, in alternativa, della dichiarazione di rispondenza (DIRI)
la presenza di un interruttore differenziale (salvavita) funzionante
la corretta messa a terra dell'impianto
l'assenza di adattamenti improvvisati (ciabatte in cascata, prese volanti, cavi scoperti)
Un impianto elettrico non conforme o non documentato rappresenta un rischio per la sicurezza dell'ospite e una potenziale responsabilità civile e penale per il proprietario in caso di incidente.
L'impianto a gas
Per gli impianti a gas (cucina, caldaia, scaldabagno), gli obblighi sono particolarmente stringenti:
l'impianto deve essere dotato di dichiarazione di conformità rilasciata dall'installatore abilitato
i tubi flessibili devono essere a norma e non scaduti (i tubi con data di scadenza devono essere sostituiti)
la ventilazione dei locali dove sono installati gli apparecchi a gas deve essere adeguata
il rilevatore di gas (dove installato) deve essere funzionante
Da verificare: l'obbligo di installazione di rilevatori di gas (o di monossido di carbonio) varia in base alla tipologia di impianto e alla normativa locale. Non esiste un obbligo nazionale generalizzato per tutti gli immobili, ma la normativa tecnica (UNI 7129) prevede requisiti specifici per la ventilazione e l'evacuazione dei prodotti della combustione.
L'impianto termico: caldaia e climatizzazione
Il DPR 74/2013 disciplina la manutenzione e il controllo degli impianti termici. Il proprietario (in quanto "responsabile dell'impianto") ha l'obbligo di:
far effettuare la manutenzione ordinaria della caldaia con la periodicità indicata dal fabbricante (o almeno ogni 1-2 anni per la maggior parte degli apparecchi)
far eseguire il controllo di efficienza energetica (prova fumi) con la periodicità stabilita dalla Regione
conservare il libretto di impianto aggiornato
In Lombardia, il catasto regionale degli impianti termici è gestito dal CURIT. Il tecnico manutentore deve registrare gli interventi nel catasto regionale e sul libretto di impianto.
Attenzione: nelle locazioni brevi, il proprietario resta il responsabile dell'impianto termico. A differenza delle locazioni tradizionali lunghe, dove la responsabilità della manutenzione ordinaria può trasferirsi al conduttore, nel caso degli affitti brevi il proprietario mantiene di fatto la responsabilità operativa perché l'ospite non ha né la durata né la competenza per occuparsene.
Fonte: DPR 74/2013; Regione Lombardia — CURIT.
Responsabilità civile e penale
Cosa succede in caso di incidente
Se un ospite subisce un danno a causa di un impianto non a norma o non manutenuto, il proprietario può essere chiamato a rispondere:
Civilmente: risarcimento dei danni subiti dall'ospite (art. 2051 C.C. — responsabilità per cose in custodia). L'onere di dimostrare di aver fatto tutto il possibile per garantire la sicurezza è del proprietario
Penalmente: in caso di lesioni personali o decesso riconducibili a negligenza nella manutenzione degli impianti, il proprietario può essere indagato per lesioni colpose (art. 590 C.P.) o omicidio colposo (art. 589 C.P.)
Questo non è un rischio teorico. La cronaca riporta periodicamente casi di intossicazione da monossido di carbonio, incendi per cortocircuito e fughe di gas in immobili destinati a locazioni brevi.
Il ruolo del property manager
Se il proprietario delega la gestione a un property manager, la responsabilità sulla sicurezza degli impianti non si trasferisce automaticamente. Il proprietario resta il soggetto giuridicamente responsabile dell'immobile e dei suoi impianti.
Tuttavia, un property manager professionale può (e dovrebbe) includere nel proprio servizio:
la verifica periodica della documentazione impiantistica
la segnalazione tempestiva di anomalie o scadenze
il coordinamento con tecnici abilitati per la manutenzione
la tracciabilità degli interventi effettuati
Da verificare: il perimetro esatto della responsabilità del property manager dipende dal contratto di mandato e dalla giurisprudenza applicabile. In assenza di delega esplicita e documentata, la responsabilità primaria resta del proprietario.
Rilevatori di fumo e monossido di carbonio
Cosa è obbligatorio e cosa è consigliato
In Italia non esiste un obbligo nazionale generalizzato di installazione di rilevatori di fumo o di monossido di carbonio negli appartamenti residenziali. Tuttavia:
le piattaforme di prenotazione (in particolare Airbnb) richiedono esplicitamente la presenza di rilevatori di fumo e di monossido di carbonio come requisito per la pubblicazione degli annunci
la normativa tecnica sulla prevenzione incendi prevede requisiti specifici per alcune categorie di edifici (altezza, capienza, destinazione d'uso)
l'installazione di rilevatori è comunque fortemente raccomandata come misura di prevenzione, specialmente negli immobili destinati a ospiti che non conoscono l'impianto
Da verificare: verificare se il proprio Comune o la propria Regione hanno introdotto obblighi specifici per le strutture ricettive non alberghiere o per le locazioni turistiche. Alcune amministrazioni locali possono prevedere requisiti aggiuntivi rispetto alla normativa nazionale.
Fonte: Ministero dell'Interno — Prevenzione incendi; policy Airbnb.
Estintori e kit di primo soccorso
Obblighi formali e buone pratiche
Per le locazioni turistiche gestite come attività non imprenditoriale (locazione breve ex art. 4 DL 50/2017), non esiste un obbligo nazionale di dotare l'appartamento di estintori o kit di primo soccorso.
Diverso è il caso delle CAV (Case e Appartamenti per Vacanze) o delle strutture ricettive gestite in forma imprenditoriale, dove le normative regionali possono prevedere requisiti specifici, inclusi estintori e piani di evacuazione.
Buona pratica: anche in assenza di obbligo formale, avere un estintore revisionato e accessibile è una misura di buon senso che può ridurre i danni in caso di incidente e dimostrare la diligenza del proprietario.
Da verificare: la normativa regionale lombarda per le CAV può prevedere requisiti specifici di sicurezza antincendio. Verificare il regolamento regionale applicabile alla propria tipologia di attività.
Cosa verificare nel proprio caso
Dichiarazione di conformità (DICO) o di rispondenza (DIRI): verificare di avere la documentazione per tutti gli impianti principali (elettrico, gas, termoidraulico)
Manutenzione caldaia: controllare che il libretto di impianto sia aggiornato e che la prossima scadenza sia rispettata
Tubi gas: verificare che non siano scaduti e che siano a norma (tubi flessibili con data di scadenza)
Salvavita: testare periodicamente il funzionamento dell'interruttore differenziale
Rilevatori di fumo e CO: se presenti, verificare che funzionino (batterie, test periodico). Se assenti, valutare l'installazione
Ventilazione locali con apparecchi a gas: verificare che le aperture di ventilazione non siano ostruite
Documentazione accessibile: tenere le dichiarazioni di conformità, il libretto caldaia e i certificati di manutenzione in un luogo accessibile e consultabile
Assicurazione: verificare che la polizza proprietario o la polizza RC copra anche i danni derivanti da difetti impiantistici durante le locazioni brevi
Come questo articolo si collega agli altri
Per gli adempimenti burocratici completi per attivare un affitto breve a Milano (SUAP, CIR, CIN, Alloggiati Web), leggi la guida su come attivare un affitto breve a Milano.
Per l'obbligo di APE (Attestato di Prestazione Energetica) e la distinzione tra possesso, messa a disposizione e allegazione, leggi la guida sull'APE negli affitti brevi.
Per il quadro completo degli adempimenti burocratici a Milano, leggi la guida sulla burocrazia degli affitti brevi a Milano.
Per capire l'impatto dei costi fissi (tra cui la manutenzione impianti) sul rendimento dell'affitto breve, leggi la guida su quanto rende davvero un affitto breve a Milano.
Per le checklist operative di sicurezza da applicare nel quotidiano, consulta la guida sulla checklist sicurezza.
Questo articolo ha finalità informative e divulgative. Non costituisce consulenza legale o tecnica. La normativa sulla sicurezza degli impianti è complessa e soggetta a integrazioni regionali e locali. Per il tuo caso specifico, consulta un tecnico abilitato e, se necessario, un legale specializzato.
Fonti ufficiali consultate
- •DM 37/2008 — Regolamento sulla sicurezza degli impianti negli edifici (testo aggiornato)
- •Codice Civile — Art. 1575-1580: obblighi del locatore
- •DPR 74/2013 — Regolamento su esercizio e manutenzione impianti termici
- •Regione Lombardia — Manutenzione e controllo impianti termici (CURIT)(consultata il 20 marzo 2026)
- •ENEA — Guida alla manutenzione degli impianti termici(consultata il 20 marzo 2026)
- •Ministero dell'Interno — Prevenzione incendi: normativa e disposizioni(consultata il 20 marzo 2026)
Ultimo aggiornamento: 18 marzo 2026. Le informazioni si basano sulla normativa vigente a questa data. Verifica sempre le disposizioni aggiornate sulle fonti ufficiali.
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