Source audit: su quali fonti si regge questo articolo
I riferimenti istituzionali usati
Questo articolo si basa su otto riferimenti principali: la Circolare n. 10/E/2024 dell'Agenzia delle Entrate che chiarisce le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 sulla cedolare secca, la guida ufficiale dell'Agenzia sulle locazioni brevi (agosto 2024), la scheda informativa sulla cedolare secca aggiornata a gennaio 2026, due approfondimenti di FiscoOggi (la rivista online dell'Agenzia delle Entrate) sulle novità operative e sulla nuova soglia introdotta dalla Legge di Bilancio 2026, e i testi normativi del DL 50/2017, della L. 213/2023 e della L. 199/2025 su Normattiva.
Cosa questo articolo può e non può fare
Può aiutarti a capire come è cambiato il limite di appartamenti per la cedolare secca, cosa è successo nel 2024 e cosa cambia dal 2026 con la nuova soglia. Non può sostituire la verifica del tuo caso concreto con un commercialista, soprattutto se hai più immobili, comproprietà o situazioni non standard.
Il quadro prima del 2024: il limite dei 4 appartamenti
Come funzionava la soglia originaria
L'art. 4 del DL 50/2017 ha introdotto la disciplina fiscale delle locazioni brevi. Fin dall'inizio, il regime prevedeva una soglia: il contribuente poteva applicare la cedolare secca alle locazioni brevi di durata non superiore a 30 giorni per un massimo di 4 appartamenti per ciascun periodo d'imposta.
Oltre i 4 appartamenti, l'attività si presumeva svolta in forma imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e uscita dal regime della cedolare secca.
Un'aliquota unica al 21%
Fino al 31 dicembre 2023, l'aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi era una sola: il 21%, indipendentemente dal numero di immobili locati (purché entro il limite di 4).
Fonte: DL 50/2017, art. 4; Agenzia delle Entrate — Guida locazioni brevi.
Cosa è cambiato dal 2024: la Legge 213/2023
L'art. 1, comma 63 della Legge di Bilancio 2024
La Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024) ha modificato le aliquote della cedolare secca per le locazioni brevi, introducendo una doppia aliquota basata sul numero di immobili locati.
La Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024 dell'Agenzia delle Entrate ha chiarito il funzionamento del nuovo sistema:
21%: sui redditi derivanti dalla locazione breve di un solo appartamento, individuato dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi
26%: sui redditi derivanti dalla locazione breve degli immobili dal secondo al quarto
Il limite complessivo restava fissato a 4 appartamenti per periodo d'imposta.
Come si sceglie l'immobile al 21%
La Circolare 10/E/2024 precisa che il contribuente indica in dichiarazione dei redditi quale immobile destinare all'aliquota agevolata del 21%. Questa scelta si esercita annualmente e riguarda un solo appartamento.
Da verificare: in caso di variazioni in corso d'anno (vendita, acquisizione di nuovi immobili), la corretta applicazione della scelta va verificata con il proprio commercialista.
Fonte: Circolare n. 10/E/2024, Agenzia delle Entrate; FiscoOggi, maggio 2024.
Il riepilogo delle aliquote 2024-2025
| Numero di appartamenti | Aliquota cedolare secca | Note |
|---|---|---|
| 1 solo immobile | 21% | Scelta in dichiarazione |
| Dal 2° al 4° immobile | 26% | Per ciascun immobile aggiuntivo |
| Oltre 4 immobili | Cedolare non applicabile | Presunzione di attività d'impresa |
Questo schema è rimasto valido per i periodi d'imposta 2024 e 2025.
Fonte: L. 213/2023, art. 1, comma 63; Circolare 10/E/2024.
Cosa cambia dal 2026: la Legge di Bilancio 2026
Il nuovo limite di 2 appartamenti
La Legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) interviene ulteriormente sulla disciplina, abbassando la soglia oltre la quale l'attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale.
Dal periodo d'imposta 2026, il limite scende da 4 a 2 appartamenti. Questo significa che chi loca in forma breve più di 2 appartamenti per ciascun periodo d'imposta è soggetto alla presunzione di attività d'impresa.
Le conseguenze pratiche della nuova soglia
Chi supera il limite di 2 appartamenti:
Non può più applicare la cedolare secca: ai redditi derivanti dalle locazioni brevi eccedenti
È soggetto alla presunzione di attività imprenditoriale: , con potenziale obbligo di apertura della partita IVA, iscrizione alla Camera di Commercio e versamento dei contributi INPS
Deve dichiarare i redditi come redditi d'impresa: , con tassazione IRPEF ordinaria e relativi adempimenti
Da verificare: le modalità operative precise di applicazione della nuova soglia e gli eventuali chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate tramite circolari o risoluzioni successive alla pubblicazione della legge.
Fonte: FiscoOggi — Reddito da locazioni brevi su più immobili; L. 199/2025.
La nuova struttura delle aliquote dal 2026
Tre livelli, non più due
Con l'intervento della Legge di Bilancio 2026, la struttura delle aliquote per le locazioni brevi entro il limite dei 2 appartamenti diventa:
21%: per i redditi derivanti dalla locazione breve del primo immobile (a scelta del contribuente)
26%: per i redditi derivanti dalla locazione breve del secondo immobile
Da verificare: alcune fonti non istituzionali indicano l'introduzione di un'aliquota intermedia del 30% per il terzo e quarto immobile. Questo punto richiede conferma tramite il testo definitivo della legge pubblicato in Gazzetta Ufficiale e le eventuali circolari attuative dell'Agenzia delle Entrate. Nel dubbio, il dato prudente è: dal terzo immobile in poi, si esce dal perimetro della cedolare secca e si entra nella presunzione di impresa.
Confronto tra i tre regimi
| Periodo | Limite immobili | Aliquota 1° immobile | Aliquota successivi | Oltre il limite |
|---|---|---|---|---|
| Fino al 2023 | 4 | 21% | 21% | Presunzione d'impresa |
| 2024-2025 | 4 | 21% | 26% (dal 2° al 4°) | Presunzione d'impresa |
| Dal 2026 | 2 | 21% | 26% (2° immobile) | Presunzione d'impresa |
Fonte: DL 50/2017 (testo originario); L. 213/2023; L. 199/2025.
Chi è davvero coinvolto dal cambio di soglia
Proprietari con 3 o 4 immobili in locazione breve
Il cambiamento più rilevante riguarda chi fino al 2025 operava legittimamente in cedolare secca con 3 o 4 immobili. Dal 2026, questi contribuenti devono:
ridurre a 2 gli immobili destinati a locazione breve, oppure
accettare la riqualificazione come attività d'impresa, con tutti gli adempimenti conseguenti
Proprietari con 2 immobili
Per chi ha 2 immobili, il regime non cambia nella sostanza: il primo al 21% e il secondo al 26%, come già previsto dal 2024.
Proprietari con 1 solo immobile
Nessuna variazione: cedolare secca al 21%, come prima.
Il caso delle comproprietà
La gestione della soglia in caso di comproprietà è uno dei punti più delicati. Se due comproprietari locano un immobile, come si conta ai fini del limite?
Da verificare: la Circolare 10/E/2024 fornisce alcune indicazioni per il regime 2024, ma l'applicazione al nuovo limite 2026 richiede conferma. Questo è un caso tipico in cui la verifica con il commercialista è indispensabile.
Perché questo articolo non si sovrappone alla guida sulle tasse 2026
La guida su locazioni brevi e tasse 2026 copre il quadro fiscale generale: definizione di locazione breve, funzionamento della cedolare secca, ritenuta del 21% degli intermediari e i punti da verificare.
Questo articolo si concentra su un unico tema specifico: come è cambiato e come cambia ancora il limite di appartamenti, dalla soglia originaria dei 4 al nuovo limite di 2, con le conseguenze operative per i proprietari che hanno più immobili.
I due articoli si completano ma non si sovrappongono: uno è il quadro generale, l'altro è il focus sul punto di svolta normativo.
Cosa verificare nel proprio caso
Prima di prendere decisioni, ecco i punti da controllare:
Quanti immobili stai effettivamente locando in forma breve: conta il numero di appartamenti distinti destinati a locazione breve nel periodo d'imposta, non il numero di contratti
Se hai comproprietà o immobili gestiti tramite terzi: il conteggio della soglia in questi casi va verificato con il commercialista
Se sei già vicino al limite: con 2 immobili in locazione breve, l'aggiunta di un terzo dal 2026 ti fa uscire dal regime agevolato
Se hai partita IVA per altra attività: l'interazione tra redditi d'impresa già esistenti e la nuova presunzione va analizzata caso per caso
Quale immobile conviene indicare per il 21%: la scelta va fatta in dichiarazione e può essere diversa ogni anno — il commercialista può calcolare quale assegnazione è più vantaggiosa
Se la tua situazione richiede una riorganizzazione: passare da 4 a 2 immobili può significare vendere, non rinnovare o riconvertire parte del portafoglio in affitto tradizionale
Come questo articolo si collega agli altri
Per il quadro fiscale completo delle locazioni brevi (cedolare secca, ritenuta degli intermediari, perimetro normativo), il riferimento è la guida sulle tasse per locazioni brevi 2026.
Per capire la differenza tra i costi fissi dell'affitto breve e dell'affitto tradizionale (TARI, IMU), leggi la guida su TARI e IMU per affitti brevi a Milano.
Per gli adempimenti burocratici iniziali (SUAP, CIR, CIN, Alloggiati Web), leggi la guida su come attivare un affitto breve a Milano.
Per una valutazione del rendimento netto reale, che tiene conto anche del carico fiscale, leggi la guida operativa su come calcolare il netto proprietario negli affitti brevi.
Questo articolo ha finalità informative e divulgative. Non costituisce consulenza fiscale personalizzata. La normativa fiscale sulle locazioni brevi è in evoluzione: verifica sempre il testo definitivo della legge vigente e, per il tuo caso specifico, consulta un commercialista abilitato.
Fonti ufficiali consultate
- •Agenzia delle Entrate — Circolare n. 10/E del 10 maggio 2024: locazioni brevi e cedolare secca(consultata il 20 marzo 2026)
- •Agenzia delle Entrate — Guida Locazioni brevi: disciplina fiscale e regole per gli intermediari (agosto 2024)(consultata il 20 marzo 2026)
- •Agenzia delle Entrate — Cedolare secca: che cos'è (aggiornamento gennaio 2026)(consultata il 20 marzo 2026)
- •FiscoOggi — Novità in tema di locazioni brevi, pronte le istruzioni operative (maggio 2024)(consultata il 20 marzo 2026)
- •FiscoOggi — Bilancio 2024 in pillole: cedolare secca sugli affitti brevi (gennaio 2024)(consultata il 20 marzo 2026)
- •FiscoOggi — Reddito da locazioni brevi su più immobili (Legge 199/2025)(consultata il 20 marzo 2026)
- •Normattiva — DL 50/2017 art. 4 (testo aggiornato)
- •Normattiva — Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024), art. 1, comma 63
Ultimo aggiornamento: 18 marzo 2026. Le informazioni si basano sulla normativa vigente a questa data. Verifica sempre le disposizioni aggiornate sulle fonti ufficiali.
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