Source audit: su quali fonti si regge questo articolo
I riferimenti istituzionali usati
Questo articolo si basa su sette riferimenti principali: la Legge di Stabilità 2014 (L. 147/2013) che disciplina la TARI, il D.P.R. 158/1999 sul metodo normalizzato per le tariffe rifiuti, le pagine ufficiali del Comune di Milano su TARI e IMU, la Legge 160/2019 che ha riformato l'IMU, e la pagina dell'Agenzia delle Entrate sul regime fiscale delle locazioni brevi.
Cosa questo articolo può e non può fare
Può aiutarti a capire come TARI e IMU funzionano nel contesto degli affitti brevi a Milano e dove si creano differenze concrete rispetto all'affitto tradizionale. Non può sostituire la consulenza del tuo commercialista né la verifica diretta con gli uffici tributi del Comune. Dove un dato non è verificabile con certezza, lo segnalo come da verificare.
TARI negli affitti brevi: il punto di partenza
Chi paga la TARI quando l'affitto dura meno di 6 mesi
La regola è chiara e non ammette eccezioni: per contratti di durata inferiore a 6 mesi nel corso dell'anno solare, la TARI è a carico del proprietario dell'immobile.
Lo stabilisce l'art. 1, comma 643, della L. 147/2013: l'obbligo di pagamento della tassa rifiuti ricade sull'occupante solo quando il contratto supera i sei mesi. Sotto quella soglia, è il proprietario il soggetto passivo.
In una locazione tradizionale 4+4 l'inquilino paga la TARI per tutta la durata del contratto. Negli affitti brevi il costo resta al proprietario, anche se l'immobile è occupato da ospiti tutto l'anno.
Fonte: art. 1, comma 643, L. 147/2013.
Il problema della classificazione: utenza domestica o non domestica
Il punto più delicato non è quanto si paga, ma come viene classificato l'immobile ai fini TARI.
Quando un appartamento viene destinato a locazione turistica, molti Comuni — incluso Milano — possono riclassificarlo come utenza non domestica. Questo significa passare dalla tariffa residenziale a una tariffa più onerosa, assimilata alle categorie ricettive (affittacamere, case vacanza, strutture alberghiere).
Il D.P.R. 158/1999 definisce il metodo normalizzato per il calcolo delle tariffe TARI, distinguendo tra utenze domestiche e non domestiche. Le utenze non domestiche sono suddivise in 30 categorie, ciascuna con coefficienti diversi. La categoria in cui ricade un immobile destinato a locazione turistica varia da Comune a Comune.
Attenzione pratica: la distinzione tra utenza domestica e non domestica ai fini TARI non coincide necessariamente con la qualificazione fiscale dell'attività. Un proprietario che affitta in forma non imprenditoriale (senza Partita IVA) può comunque vedersi applicare una tariffa da utenza non domestica, se il Comune lo ritiene opportuno sulla base dell'uso effettivo dell'immobile.
Fonte: D.P.R. 158/1999; art. 1 commi 641-668 L. 147/2013.
Cosa succede concretamente a Milano
A Milano, il Comune prevede la possibilità di variazione TARI per le utenze non domestiche tramite un modulo dedicato. La dichiarazione di variazione ha effetto a partire dal bimestre successivo a quello in cui viene comunicata.
Questo significa che se un proprietario inizia a fare locazione turistica e il Comune reclassifica l'immobile come utenza non domestica, la tariffa applicata potrebbe aumentare in modo significativo rispetto a quella di un'abitazione occupata dal solo proprietario.
Da verificare: le tariffe TARI specifiche applicate dal Comune di Milano per la categoria "affittacamere / case vacanza" e la differenza concreta rispetto alla tariffa domestica per la medesima superficie. Le tariffe vengono aggiornate annualmente con delibera comunale e non sono sempre facilmente reperibili online in formato confrontabile.
Fonte: comune.milano.it — TARI: dichiarazione di variazione per le utenze non domestiche.
Riduzioni possibili sulla TARI
La L. 147/2013 prevede alcune riduzioni che il Comune può applicare con proprio regolamento:
Abitazioni a uso stagionale o discontinuo: riduzione prevista dal comma 659, lettera b). Un immobile usato per affitti brevi solo per parte dell'anno potrebbe in teoria beneficiarne, ma serve una dichiarazione specifica e la riduzione non è automatica
Utenze non domestiche non stabilmente attive: per locali occupati in via non continuativa per meno di 183 giorni, alcuni regolamenti prevedono un coefficiente di riduzione fino al 30%
Mancato servizio di raccolta: riduzione fino all'80% della tariffa in caso di mancato svolgimento del servizio di gestione rifiuti (comma 656)
Da verificare: se il regolamento TARI del Comune di Milano prevede effettivamente queste riduzioni per gli immobili in locazione turistica non imprenditoriale e quali documenti servono per richiederle.
Fonte: art. 1, commi 656-659, L. 147/2013.
Come si recupera la TARI negli affitti brevi
Non potendo ribaltare la TARI sull'inquilino (l'ospite soggiorna per pochi giorni), il proprietario ha un'unica strada: incorporare il costo nel canone di locazione.
Nella pratica, la TARI diventa un costo fisso annuale da spalmare su tutte le notti vendute. Se l'occupazione è bassa, l'incidenza per notte venduta aumenta. Se l'occupazione è alta, si diluisce. In ogni caso, è una voce che va conteggiata nel calcolo del margine netto — e che spesso viene dimenticata.
IMU negli affitti brevi: cosa cambia rispetto all'affitto tradizionale
La regola base: l'IMU si paga sempre (quasi)
L'IMU (Imposta Municipale Propria) si paga su tutti gli immobili diversi dall'abitazione principale, con le eccezioni previste dalla legge. L'abitazione principale — quella in cui il proprietario ha residenza anagrafica e dimora abituale — è esente, a meno che non sia classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 (immobili di lusso).
Se il tuo appartamento a Milano è una seconda casa (non è la tua residenza e dimora abituale), paghi l'IMU indipendentemente dal fatto che lo affitti a lungo termine, a breve termine o che lo lasci vuoto.
Fonte: L. 160/2019, art. 1, commi 738-783.
L'aliquota IMU a Milano per le seconde case
A Milano l'aliquota IMU per gli immobili diversi dall'abitazione principale è al livello massimo consentito dalla legge: 1,06% (10,6 per mille) della base imponibile.
La base imponibile si calcola partendo dalla rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per il coefficiente 160 per le abitazioni (categoria catastale A, esclusa A/10).
Esempio indicativo: un appartamento con rendita catastale di 800 € ha una base imponibile di 800 × 1,05 × 160 = 134.400 €. L'IMU annuale sarebbe 134.400 × 1,06% = circa 1.425 €.
Questa cifra non cambia se l'immobile è in affitto breve, in affitto tradizionale o vuoto. L'IMU è la stessa.
Fonte: comune.milano.it — pagina IMU.
Due differenze concrete tra affitto breve e tradizionale sull'IMU
Prima differenza: la riduzione al 75% per il canone concordato non si applica.
Per le abitazioni locate a canone concordato (L. 431/1998), l'IMU è ridotta al 75%. Questa agevolazione non si applica alle locazioni brevi, che per definizione non rientrano nel regime del canone concordato. Un proprietario che passa dall'affitto tradizionale a canone concordato all'affitto breve perde questa riduzione.
Seconda differenza: nessuna esenzione per l'IMU anche se l'immobile "lavora" tutto l'anno.
In un affitto tradizionale 4+4, l'inquilino occupa l'immobile in modo continuativo. In un affitto breve, l'immobile potrebbe restare vuoto per periodi anche lunghi. In entrambi i casi, l'IMU si paga per l'intero anno. Non esiste alcuna riduzione IMU per gli immobili destinati a locazione turistica in quanto tali.
Fonte: L. 160/2019, art. 1, comma 760; L. 431/1998.
Le scadenze IMU a Milano
L'IMU si versa in due rate:
Acconto: entro il 16 giugno (se cade di sabato o festivo, il primo giorno feriale successivo)
Saldo: entro il 16 dicembre (stessa regola)
È possibile versare l'intero importo in un'unica soluzione entro la scadenza dell'acconto. Il pagamento avviene tramite modello F24.
Fonte: comune.milano.it — pagina IMU.
Quanto pesano TARI e IMU sul margine netto degli affitti brevi
Un calcolo di esempio per un bilocale a Milano
Per capire l'impatto reale, consideriamo un bilocale tipo a Milano con rendita catastale di 700 € e superficie di 55 mq:
| Voce | Affitto breve (stima) | Affitto tradizionale 4+4 |
|---|---|---|
| IMU annuale (aliquota 1,06%) | ~1.245 € | ~935 € (se canone concordato: 75%) |
| TARI annuale | Da verificare (dipende dalla classificazione) | A carico dell'inquilino |
| Chi paga la TARI | Proprietario | Inquilino (contratto > 6 mesi) |
Nota importante: le cifre IMU sono calcolate sulla base dei parametri generali. La TARI dipende dalla classificazione (domestica vs non domestica), dalla superficie e dalle tariffe deliberate annualmente dal Comune. Per la cifra esatta, serve verificare la propria posizione tributaria con il Comune.
Il punto chiave è questo: negli affitti brevi, TARI e IMU sono entrambe a carico del proprietario e non delegabili. In un affitto tradizionale con canone concordato, l'IMU è ridotta al 75% e la TARI è pagata dall'inquilino. La differenza complessiva può valere diverse centinaia di euro all'anno.
Perché queste voci vengono spesso sottovalutate
La maggior parte dei calcoli di rendimento degli affitti brevi che si trovano online include il ricavo lordo, le commissioni delle piattaforme e talvolta le pulizie. Ma TARI e IMU vengono spesso dimenticate o considerate "costi fissi irrilevanti".
In realtà, su un immobile con rendimento lordo di 15.000-18.000 € all'anno, TARI e IMU possono incidere per il 10-15% del margine netto. Non contabilizzarle correttamente porta a una stima di rendimento troppo ottimistica.
Cosa verificare nel proprio caso
Prima di fare calcoli definitivi, ecco i punti da controllare:
Classificazione TARI: verificare con il Comune di Milano se il proprio immobile è classificato come utenza domestica o non domestica. Se si inizia la locazione turistica, potrebbe essere necessario presentare una dichiarazione di variazione
Tariffa TARI applicata: richiedere al Comune le tariffe specifiche della propria categoria per la superficie dell'immobile
Rendita catastale aggiornata: controllare la visura catastale per la rendita corretta da usare nel calcolo IMU
Eventuali riduzioni TARI: verificare nel regolamento comunale se esistono riduzioni per uso stagionale o discontinuo applicabili alla propria situazione
Canone concordato precedente: se si passa da un affitto a canone concordato all'affitto breve, calcolare l'impatto della perdita della riduzione IMU al 75%
Assicurazione e costi aggiuntivi: TARI e IMU non sono gli unici costi fissi. Per un quadro completo, considerare anche assicurazione, manutenzione ordinaria e utenze
Come questo articolo si collega agli altri
Per il quadro completo delle tasse sugli affitti brevi (cedolare secca, ritenuta, soglia del numero di immobili), il riferimento è la guida sulle tasse per locazioni brevi 2026.
Per capire come calcolare il rendimento netto reale, partendo da ricavi lordi e sottraendo tutti i costi operativi (inclusi TARI e IMU), può essere utile la guida operativa su come calcolare il netto proprietario negli affitti brevi.
Per gli adempimenti burocratici completi per attivare un affitto breve a Milano, leggi la guida su come attivare un affitto breve a Milano.
Per l'imposta di soggiorno a Milano (che è un'altra voce di costo spesso confusa con la TARI), leggi la guida sull'imposta di soggiorno 2026.
Per capire se il tuo immobile ha le caratteristiche giuste per l'affitto breve, leggi la guida sul potenziale dell'immobile.
Questo articolo ha finalità informative e operative. Non costituisce consulenza legale né fiscale. Le tariffe TARI e le aliquote IMU possono variare annualmente in base alle delibere comunali. Per la tua situazione concreta, consulta il tuo commercialista e verifica le disposizioni vigenti sul sito del Comune di Milano.
Fonti ufficiali consultate
- •Art. 1 commi 641-668, L. 147/2013 — Disciplina TARI (Normattiva)
- •D.P.R. 158/1999 — Metodo normalizzato per la tariffa rifiuti (Normattiva)
- •Comune di Milano — Pagina tributi TARI(consultata il 20 marzo 2026)
- •Comune di Milano — TARI: dichiarazione di variazione utenze non domestiche(consultata il 20 marzo 2026)
- •Comune di Milano — IMU: informazioni, aliquote e scadenze(consultata il 20 marzo 2026)
- •L. 160/2019 art. 1 commi 738-783 — Nuova disciplina IMU (Normattiva)
- •Agenzia delle Entrate — Locazioni brevi: regime fiscale(consultata il 20 marzo 2026)
Ultimo aggiornamento: 18 marzo 2026. Le informazioni si basano sulla normativa vigente a questa data. Verifica sempre le disposizioni aggiornate sulle fonti ufficiali.
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