Source audit: su quali fonti si regge questo articolo
I riferimenti istituzionali usati
Questo articolo si basa su sette riferimenti principali: la pagina dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi e la cedolare secca, la scheda informativa dell'Agenzia delle Entrate sui contratti di locazione breve (sezione Imprese), l'art. 4 del D.L. 50/2017 su Normattiva, l'art. 1 comma 595 della L. 178/2020 su Normattiva, la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1 comma 17), la Circolare 10/E del 10 maggio 2024, e la Risposta a interpello n. 278 del 26 agosto 2020.
Cosa questo articolo può e non può fare
Può aiutarti a capire il quadro normativo che separa la locazione breve non imprenditoriale dall'attività d'impresa. Non può sostituire la valutazione del tuo caso concreto da parte di un commercialista o di un consulente fiscale. Dove un punto non è verificabile con certezza da fonti primarie, lo segnalo come da verificare.
Il principio di partenza: la locazione breve non è attività d'impresa
Cosa dice la norma
L'art. 4 del D.L. 50/2017 definisce "locazioni brevi" i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Questa definizione è il punto di partenza: finché operi come persona fisica senza organizzazione imprenditoriale, i redditi derivanti dalla locazione breve sono redditi fondiari (o redditi diversi, nel caso di sublocazione e comodato), non redditi d'impresa.
L'Agenzia delle Entrate, nella pagina dedicata alle locazioni brevi, ribadisce che la condizione di "non esercizio di attività d'impresa" riguarda entrambe le parti del contratto.
Perché non basta contare gli immobili
Il numero di immobili è il criterio più visibile, ma non è l'unico elemento che può far scattare la qualificazione come attività d'impresa. La normativa e la prassi dell'Agenzia delle Entrate individuano almeno tre fattori rilevanti: il numero di appartamenti destinati alla locazione breve, la tipologia di servizi offerti, e l'organizzazione complessiva dell'attività. Tutti e tre vanno considerati.
La soglia degli immobili: cosa è cambiato dal 2026
Fino al 2025: massimo 4 appartamenti
La L. 178/2020 (art. 1, comma 595) ha introdotto, a partire dal 2021, una presunzione: se in un periodo d'imposta si destinano alla locazione breve più di 4 appartamenti, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale, da chiunque venga esercitata. Sotto la soglia di 4 appartamenti, il regime agevolato (cedolare secca inclusa) restava accessibile.
Dal 2026: massimo 2 appartamenti
La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1 comma 17) ha modificato l'art. 1, comma 595 della L. 178/2020, dimezzando la soglia: dal 1° gennaio 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi (inclusa la cedolare secca) è riconosciuto solo se si destinano a questa finalità non più di 2 appartamenti per ciascun periodo d'imposta.
Dal terzo appartamento in poi, scatta la presunzione di imprenditorialità. Secondo l'interpretazione prevalente, questa presunzione è assoluta: non è ammessa la prova contraria. Il solo fatto di offrire 3 o più appartamenti sul mercato degli affitti brevi qualifica l'attività come impresa, indipendentemente dall'effettiva organizzazione di mezzi.
Cosa significa in pratica
1 o 2 appartamenti: puoi operare come persona fisica, con cedolare secca (21% sul primo, 26% sul secondo)
3 o più appartamenti: scatta la presunzione di attività d'impresa → obbligo di Partita IVA, regime d'impresa, impossibilità di applicare la cedolare secca sulle locazioni brevi
Per il quadro completo sulle aliquote e le regole della cedolare secca, leggi la guida su locazioni brevi e tasse 2026. Per l'approfondimento specifico sulla soglia degli immobili, leggi la guida sul limite appartamenti e cedolare secca.
Ma il numero di immobili non è l'unico fattore
I servizi accessori: cosa è ammesso e cosa no
L'Agenzia delle Entrate, nella pagina sulle locazioni brevi, distingue con precisione due situazioni.
Servizi compatibili con la locazione breve (non fanno scattare l'impresa): fornitura di biancheria, pulizia dei locali, concessione dell'utilizzo di utenze telefoniche, wi-fi, aria condizionata. Sono servizi "strettamente connessi all'utilizzo dell'immobile".
Servizi che fanno scattare l'attività d'impresa (anche se svolti occasionalmente): servizio di colazione, somministrazione di alimenti e bevande, messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche, interpreti. In questi casi, l'Agenzia delle Entrate specifica che il contratto non rientra più nella disciplina delle locazioni brevi e i redditi sono riconducibili ad attività d'impresa, anche se svolta in maniera occasionale.
Questo punto è molto importante: non serve organizzazione abituale. Se offri colazione o noleggio auto ai tuoi ospiti, anche una sola volta, quel contratto esce dal regime delle locazioni brevi e rientra nell'attività d'impresa.
L'organizzazione dell'attività: quando diventa imprenditoriale al di là del numero
Anche sotto la soglia dei 2 appartamenti, non si può escludere in assoluto la qualificazione come attività d'impresa. Se l'attività è svolta con un'organizzazione di mezzi e una continuità tali da integrare i requisiti dell'art. 2082 del Codice Civile (professionalità, organizzazione, economicità, abitualità), si può configurare come imprenditoriale.
La Risposta a interpello n. 278 del 26 agosto 2020 ha chiarito un caso speculare: un contribuente che intendeva concedere in locazione numerosi immobili abitativi non integrava automaticamente attività d'impresa, in assenza di un'organizzazione tipica dell'impresa. Questo conferma che il criterio numerico da solo, prima della soglia legale, non era determinante. Ma la risposta è stata resa sotto il vecchio regime (soglia a 4 appartamenti) e la sua applicabilità sotto il nuovo regime (soglia a 2) è da verificare con un professionista.
Il rapporto con il subaffitto
Chi conta nel plafond
La presunzione di imprenditorialità è legata alla figura del locatore-contribuente, non all'immobile in sé. Se un proprietario concede un immobile in locazione a lungo termine e il conduttore lo subaffitta per brevi periodi, è il conduttore/sublocatore a dover conteggiare quell'unità nel proprio plafond per la verifica della soglia.
Per il proprietario, il reddito resta fondiario ordinario, derivante dalla locazione a lungo termine.
Questo ha implicazioni pratiche: chi subaffitta più immobili per brevi periodi è il soggetto su cui va verificata la soglia di imprenditorialità, non il proprietario originario. Per il quadro completo sul subaffitto negli affitti brevi, leggi la guida sul subaffitto affitti brevi a Milano.
Cosa cambia se scatta la Partita IVA
Le conseguenze concrete
Se si supera la soglia o se l'attività è qualificata come imprenditoriale per altri motivi (servizi aggiuntivi, organizzazione), le conseguenze principali sono:
Obbligo di apertura Partita IVA: e iscrizione al Registro delle Imprese
Reddito d'impresa: al posto del reddito fondiario: i canoni percepiti rientrano nel reddito d'impresa, con tassazione IRPEF ordinaria (o regime forfettario, se si rispettano i requisiti)
Impossibilità di applicare la cedolare secca: sulle locazioni brevi
Obblighi contabili e previdenziali: tenuta della contabilità, fatturazione, contributi INPS gestione commercianti (o gestione separata, da verificare nel caso specifico)
IVA: le locazioni di immobili abitativi sono generalmente esenti IVA (art. 10, DPR 633/72), ma la qualificazione come attività d'impresa può introdurre obblighi IVA su eventuali servizi accessori. Questo punto è complesso e richiede verifica specifica con il commercialista
Impatto sulla TARI: la qualificazione come attività d'impresa può influire sulla classificazione catastale e sull'applicazione della TARI. Per il dettaglio, leggi la guida su TARI e IMU per affitti brevi a Milano
Il regime forfettario come alternativa
Chi rientra nei requisiti può valutare il regime forfettario (imposta sostitutiva al 15%, ridotta al 5% per i primi 5 anni di nuova attività). Il regime forfettario consente di operare con Partita IVA con oneri amministrativi ridotti, ma ha limiti di fatturato (85.000 euro) e non è compatibile con tutte le situazioni. La valutazione va fatta caso per caso con il commercialista.
Da verificare: l'applicabilità del coefficiente di redditività specifico e le eventuali incompatibilità del forfettario con la posizione del contribuente.
Il rapporto con il contratto di locazione turistica
La forma contrattuale non cambia la sostanza fiscale
Il contratto di locazione turistica è lo strumento che regola il rapporto con l'ospite. Tuttavia, la qualificazione fiscale dell'attività (imprenditoriale o meno) non dipende dal contratto in sé, ma dal numero di immobili, dai servizi offerti e dall'organizzazione complessiva. Un contratto di locazione turistica redatto correttamente non impedisce la riqualificazione in attività d'impresa se i presupposti sono presenti.
Cosa va verificato con il commercialista
Questo articolo fornisce il quadro normativo generale. Vanno trattati come da verificare nel tuo caso concreto almeno questi punti:
Se la tua configurazione specifica (numero immobili, servizi offerti, frequenza dell'attività) integra la presunzione di imprenditorialità
Se rientri nei requisiti per il regime forfettario e quale coefficiente di redditività si applica
Come gestire la transizione dal regime privatistico al regime d'impresa (se applicabile)
Gli obblighi contributivi INPS specifici per la tua situazione
Il trattamento IVA delle locazioni e dei servizi accessori
L'impatto sulla posizione fiscale complessiva (altri redditi, detrazioni, deduzioni)
La compatibilità con eventuali agevolazioni già in essere (es. cedolare secca su altri immobili locati a lungo termine)
Checklist di orientamento
Quanti appartamenti destini alla locazione breve nel 2026? Se 3 o più, la presunzione di imprenditorialità è automatica
Offri servizi oltre a biancheria, pulizia e wi-fi? Se sì (colazione, noleggio auto, guide), l'attività potrebbe essere qualificata come imprenditoriale indipendentemente dal numero di immobili
Subaffitti immobili per brevi periodi? La soglia si applica al sublocatore, non al proprietario originario
Hai già valutato con un commercialista se la tua attività ha i requisiti dell'art. 2082 c.c.?
Se devi aprire Partita IVA, hai verificato la possibilità di accedere al regime forfettario?
Come questo articolo si collega agli altri
Per il quadro completo delle aliquote e delle regole della cedolare secca nelle locazioni brevi, leggi la guida su locazioni brevi e tasse 2026.
Per l'approfondimento sulla soglia degli immobili e sul limite della cedolare secca, leggi la guida sul limite appartamenti e cedolare secca.
Per il quadro sul subaffitto e le sue implicazioni, leggi la guida sul subaffitto affitti brevi a Milano.
Per il contratto da utilizzare nelle locazioni turistiche, leggi la guida su cosa deve contenere il contratto di locazione turistica.
Per i passaggi completi per attivare un affitto breve a Milano, leggi la guida su come attivare un affitto breve a Milano.
Questo articolo ha finalità informative e divulgative. Non costituisce consulenza legale, fiscale o tributaria. La normativa fiscale sulle locazioni brevi è soggetta a modifiche e interpretazioni. Per la tua situazione specifica, consulta un commercialista o un consulente fiscale qualificato.
Fonti ufficiali consultate
- •Agenzia delle Entrate — Le locazioni brevi e la cedolare secca(consultata il 20 marzo 2026)
- •Agenzia delle Entrate — Contratti di locazione breve: che cos'è (sezione Imprese)(consultata il 20 marzo 2026)
- •Art. 4, D.L. 50/2017 — Regime fiscale delle locazioni brevi (Normattiva)
- •Art. 1, comma 595, L. 178/2020 — Presunzione di imprenditorialità (Normattiva)
- •Legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026), art. 1 comma 17 — Modifica soglia a 2 appartamenti
- •Agenzia delle Entrate — Circolare 10/E del 10 maggio 2024(consultata il 20 marzo 2026)
- •Agenzia delle Entrate — Risposta interpello n. 278 del 26 agosto 2020(consultata il 20 marzo 2026)
Ultimo aggiornamento: 18 marzo 2026. Le informazioni si basano sulla normativa vigente a questa data. Verifica sempre le disposizioni aggiornate sulle fonti ufficiali.
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