Base di calcolo
La percentuale da sola non basta. Va scritto se si applica al lordo prenotazioni, al netto delle commissioni OTA, con o senza pulizie e con IVA inclusa o esclusa.
Guida per proprietari · Milano
Commissioni di un property manager a Milano: cosa verificare davvero
Due preventivi con la stessa percentuale possono produrre costi e servizi completamente diversi. Il confronto corretto considera base di calcolo, IVA, attività incluse, spese operative, contratto e netto finale del proprietario.
Confronto corretto
La percentuale è solo una riga del preventivo
Il proprietario deve poter capire cosa paga, su quale importo e quali responsabilità vengono effettivamente delegate.
Attività incluse
Annunci, pricing, messaggi, check-in, pulizie, manutenzioni, burocrazia e report devono essere elencati. La stessa percentuale può coprire servizi molto diversi.
Costi operativi
Pulizie, biancheria, consumabili, serrature, fotografie, interventi e software devono avere regole di addebito e approvazione comprensibili.
Contratto e recesso
Durata, preavviso, gestione delle prenotazioni future, proprietà degli account e restituzione degli accessi incidono sul rischio reale del proprietario.
Rendiconto e pagamenti
Il report deve permettere di ricostruire incassi, commissioni dei portali, compenso del gestore, costi, imposta di soggiorno e netto liquidato.
Responsabilità
Danni, contestazioni, emergenze e spese straordinarie devono avere una procedura. Il proprietario deve sapere quando viene coinvolto e chi può autorizzare un costo.
Formula del netto
Il dato da confrontare è ciò che resta al proprietario
Ricavi delle prenotazioni − portali − gestione − costi operativi − fiscalità = netto proprietario
La formula non produce una previsione da sola. Serve a obbligare ogni preventivo a dichiarare tutte le voci e a evitare confronti tra percentuali calcolate su basi diverse.
Voci economiche
Cosa deve comparire nel confronto
VoceControllo necessario
Compenso del gestorePercentuale, base di calcolo, IVA e momento in cui viene trattenuto
PortaliCommissioni OTA, costi di pagamento, eventuali promozioni e sconti
TurnoverPulizia, lavanderia, biancheria, consumabili e controlli
AvvioSopralluogo, foto, home staging, annunci, pratiche, strumenti di accesso
Gestione tecnicaManutenzioni, chiamate urgenti, fornitori e limiti di spesa
RendicontoRicavo lordo, trattenute, costi documentati e netto proprietario
Prima di firmare
Dodici domande da fare al property manager
Le risposte devono essere scritte nel preventivo o nel contratto. Formule vaghe come “gestione completa” non bastano.
Vedi come descrivo il servizio- La percentuale è calcolata prima o dopo le commissioni di Airbnb e Booking?
- L'IVA è inclusa o va aggiunta?
- Le spese di pulizia entrano nella base della commissione?
- Fotografie, creazione annunci e configurazione iniziale hanno un costo separato?
- Biancheria e consumabili sono inclusi, anticipati o riaddebitati?
- Chi approva manutenzioni ordinarie e straordinarie?
- Gli account dei portali restano intestati al proprietario?
- Il report espone ogni prenotazione e ogni trattenuta?
- Quando viene liquidato il netto al proprietario?
- Cosa succede alle prenotazioni già confermate in caso di recesso?
- Esistono costi fissi, minimi mensili o penali?
- Quali attività non sono comprese nel compenso ordinario?
Come vengono definite le mie condizioni economiche
Dopo la valutazione dell'immobile preparo condizioni scritte con percentuale, base di calcolo, attività incluse, pulizie, costi straordinari, responsabilità e rendicontazione. Non pubblico una percentuale universale perché immobili e perimetri operativi possono essere diversi.
Metodologia per dati e stimeDomande frequenti
Quanto prende un property manager a Milano?
Non esiste una percentuale unica valida per tutti. Cambiano perimetro del servizio, base di calcolo, IVA, pulizie, setup e costi extra. Un confronto serio parte dal netto atteso e dalle responsabilità incluse, non dal numero più basso.
Conviene scegliere chi applica la commissione più bassa?
Non necessariamente. Una commissione più bassa può escludere pricing, assistenza, controlli, burocrazia o manutenzioni; una più alta può includere attività che altrimenti vengono fatturate separatamente. Va confrontato il costo complessivo sullo stesso perimetro.
Le pulizie fanno parte della commissione?
Dipende dal contratto. Bisogna distinguere il costo del servizio di pulizia, l'importo richiesto all'ospite e l'eventuale inclusione nella base di calcolo del compenso del gestore.
Cosa deve contenere un preventivo chiaro?
Percentuale e base di calcolo, IVA, attività incluse, costi di avvio, pulizie e biancheria, manutenzioni, rendicontazione, scadenze di pagamento, durata, recesso e gestione degli account.
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